• 项目位于上海市外滩中央商务区核心地段，2012年投入运行。

• 为一栋 21 层的高层办公楼，地上总建筑面积为30 579.2 m²。

• 目前已完成一期改造内容，一期改造于2020年初开始，2021年底结束。

• 项目已获得 GB/T 51141—2015《既有建筑绿色改造评价标准》中的二星级运行标识、上海市既有建筑绿色更新改造评定金奖、LEED O+M 铂金级认证。

  
  

针对改造项目的特点、上海地区的地理及气候特点，结合目前投资建设的整体经济水平进行了有益的探索，从建筑、结构、给排水、暖通、电气、施工、运营等各方面出发，分析项目现状，提出可实施、有针对性、高性价比、强体验感的改造措施以提升建筑的绿色性能。

通过现状分析，本项目在结构、机电方面的硬件设备基础较好。在改造前，通过节能诊断和能源审计，本项目存在的问题主要包括以下两方面。

• 施工质量存在缺陷，如：空调水管内部锈蚀严重，导致漏水；BA 楼宇自控系统基本只监不控，数据断线率高，无法实现优化节能舒适性运行的同时，还大大增加了人力成本。

• 运行维护缺少依据，如：没有完善的设备操作手册，加上之前系统没有做过调适，设施设备缺少系统的维护保养，整个系统处于不节能运行模式。

硬件、软件、管理方面的具体问题如下。

• 硬件方面：新风机过滤网脏堵，影响新风风量；新风机新风阀为手动风阀，无法实现变风量运行；新风机电动水阀无法正常开关，无法实现变流量运行；全热交换机缺少常规保养，无法正常开启；楼层水管锈蚀严重，经常漏水，存在安全隐患；风机盘管无检修口，无法进行过滤器清洗等常规保养；末端风机盘管侧送风，吊顶回风，各风机盘管供能区域回风与室外走道联通，室内气流组织不畅，影响室内舒适度等；大堂无灯光场景控制等。

• 软件方面：冷冻机、锅炉及冷水、热水系统 BA 只监不控；现场温度、压力等传感器数据，BA 无显示；历史数据记录缺失，无法故障和报警追溯等。

• 管理方面：空调过滤清洗更换等常规设施保养有所遗漏；处于大流量小温差的低效运行状态；冷冻机等大机运营抄表记录，缺乏专业指导，数据准确性影响系统分析和后期改进；物业管理团队在空调系统运营的安全性、节能性和舒适性方面存在较大的提升空间等。

综上，本项目制定了以调适优化为主、机电系统改造提升为辅的改造方案，以下将对改造的主要内容和改造效果进行介绍。

冷热源调适工作

项目冷源为冷水机组，热源为锅炉。冷源部分工作包括：冷机群控优化高效控制，如冷机出水温度自动优化、冷机自动加减控制等；冷冻水泵和冷却水泵的频率自动调优控制；冷却塔开启台数自动调优控制；冷机的运行参数、电机状态 / 故障、主管供回水温度 / 压力和室外温湿度的实时监测等。热源部分工作包括：板换二次侧采暖泵的频率自动调优控制，供回水温度、流量、压力的实时监测等。末端部分工作包括：新风机组性能及控制算法优化，风机盘管联动控制，照明系统联动控制，楼层电动蝶阀联动控制等。

调适过程中按照国际水力平衡标准，对水力系统进行全面水力平衡调适，同时更换了冷冻机房和锅炉房控制模块，冷源控制系统控制逻辑包括定时开关机、开机选机、温度设定、水泵调频与台数控制、冷机和冷却塔加减载、过渡季间歇运行等。

调适后，冷源系统主要分为过渡季模式与夏季模式，开机前系统根据焓值自动选择开启冷机和水泵台数，冷冻泵频率控制在保障供回水压差基础上根据供回水温差自动调频。其中，冷却侧采用自学习寻优控制方式，根据系统最佳效率点自动优化冷却泵和冷却塔的运行调节。热源控制系统可实现二次侧采暖泵调频优化控制，二次侧采暖泵开启台数通过自学习自动增减，供回水管实时监测管道运行参数等。

BA 系统修复工作

项目在调适工作时，同步开展 BA 系统修复工作，对楼宇设备的控制系统进行修复，对其控制策略进行优化，修复工作主要包括多功能电表数据采集，集水井、送排风系统监控，给水系统及水箱液位监控，CO 浓度监视，地上空调机和新风机的监控，标准层照明、风机盘管的监控，屋顶排风机及水箱液位的监控等。

经过修复，BA 系统解决了运行中出现的主要问题，主要包括：自控系统多品牌混搭，系统稳定性差；自控系统操作不便，无法达到大楼空调运营的基本需求；自控系统只能进行简单定时开关机，无法根据末端负荷变化进行流量自动调节；自控系统缺少冷热量、机组运行效率等量化数据，无法判断系统运行状态；原有空调系统新风量不足等。

通过以上精细化技术调节及修复手段，冷热源和末端系统可实现设备自动、稳定运行，可通过场景和模式控制对其楼宇设备进行控制，系统具有报警功能、历史记录查询、历史回放功能，并可通过现场本地和远程自控 2 种方式进行控制，减少大量人工，同时也提高自控系统的稳定性和便捷性。经测算，通过调适优化，全年暖通系统节能量约为15 万 kW·h，暖通系统单项节能率为 24.1%。